財經
   文莉莎    2012-03-13    第364期

房價很高,私人倉庫很便宜

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對于那些以中國概念為賣點,指望在美國市場圈錢的中國企業來說,卡森·布洛克就是個衰人;而對于另一個源自美國概念、在中國市場剛剛起步的行業——私人倉儲,他則是個福星。

  美國人卡森·布洛克很低調,可也經不住全球媒體攜手挖他的背景。很快,記者們發現那家叫“渾水研究”的官方網站上,密密麻麻的英文中有四個中國字——渾水摸魚。后來,記者們又發現在“渾水”的官網上并沒有公司的辦公地址,只有一個香港辦事處的地址——如今,這個地址也沒有了。較真的人去香港公司注冊機構查詢,結果查出2008年10月布洛克在上海成立了一家公司,注冊地在上海,控股公司卻在香港。這家公司叫Love Box,做私人倉儲。簡單來說,它類似于銀行的保險箱服務,比傳統概念中的倉庫小得多,面向普通人和小型公司。

私人倉儲進中國

  從時間上推算,在成立Love Box之前,布洛克還與別人合作,寫了一本《在中國做生意的傻瓜指南》。按理說,敢出這種書的老外對中國國情多少了解一些。大學期間,布洛克主攻金融、輔修中文,之后又拿到了法律學位。估計是受了家族傳統——漂洋過海去創業的影響,他選擇了一家美國律所的上海辦公室開始自己的律師助理生涯。

  布洛克的家族以經營連鎖百貨商店起家,這個家族至今仍從事著房地產、零售和私人倉儲業。小布洛克打算把私人倉儲的模式照搬到上海,但出師不利。那時候,上海的房價平均為13777元/平方米,加之并非工業型城市,于公于私這個概念對于洋氣的上海人都太早。今天,在土豆網上還能夠找到布洛克以老板的身份,一臉嚴肅地用不標準的中國話向上海星尚頻道的主持人介紹Love Box。

  在以獵殺中國概念股一夜成名后,布洛克回憶說自己曾經為這家公司傾注了很多心血,但仍有4次因財務危機差點關門,“損失嚴重到如果換作別人可能就跳樓了”。他因此認為中國是世界上最難做生意的地方,也一度懷疑自己并非做生意的那塊料。

  從心理學的角度分析,如果沒有這一段不愉快的經歷,很可能就沒有后來的“渾水”,但無論如何,私人倉儲的概念算是進了中國,Love Box也支撐到了現在。

中國的后來者

  當布洛克將注意力從Love Box轉向中國概念股的時候,另兩位中國人反而注意到了這個項目。

  “原來只是覺得老外的家看上去特別寬敞,也沒細想過。”上海人顧珣珍去美國走親戚的時候經常看見老外去私人倉儲中取放東西。那些住公寓的人,會盡量騰挪出最大的生活空間,即便住別墅的人,也很習慣使用倉儲設施。打開老外的倉位,會發現有棉被、電瓶車、高爾夫球桿、魚竿、大提琴等,五花八門。

  同是上海人的陳昱在美國旅居期間就親自使用過,他把大量的書籍存放其中,“很多書你不一定會一遍一遍地讀,但又想把它保留下來,因為每拿起一本,都是一段私人的時光和記憶”。

  在美國,私人倉儲被稱為自助式倉儲(self storage),已經有半個世紀的歷史。國際倉儲協會的統計數據顯示,截至2009年年底,美國有5萬家公司經營自助式倉儲業務,這些公司共發展出4.6萬個倉儲設施,美國家庭中每十戶便有一戶是自助式倉儲的使用者,人均倉儲面積達7平方英尺。

  2010年,陳昱回國,和幾位海歸一起創立悠悠空間,再次把私人倉儲開進了上海。他認為,美國大多采取露天式倉儲,選擇在交通便利的市中心或城鄉結合部,有20%還設置在郊區,空間往往很大,連私家車、游艇都能夠存放,而中國房價高,居住空間局促,辦公空間有限,與日本、新加坡的情況類似,更適合發展迷你倉儲。所以,悠悠空間設計了從0.7平方米至20平方米不等的、20種不同大小的空間,其中最受歡迎的是5平方米的。乍一看只有一個電梯艙大小,如果經過專業的打包,能夠放下一室一廳的家具。

  從美國回來后,顧珣珍也很看好這個項目。此前,她在一家以經營房地產和金融投資的公司供職多年。因為這個優勢,由她負責的好易倉于2011年9月正式對外營業。第一家分店使用的是自己公司的物業,面積達800多平方米,并在短期內發展出4家分店,分散于上海的西、南、北角。顧珣珍直言,這個行業的選址很關鍵。在中國,私人倉儲短期內還是高房價下的延伸產品,還需要一定的時間來培育市場,所以,在上海他們傾向于選在外籍人士居住較多的靜安區和各高檔住宅小區、寫字樓周邊、車程15分鐘內的地方,“外環以外是絕對不考慮的。將來會發展到步行15分鐘的距離”。

一種新的生活方式

  目前,租用私人倉儲的人群中大約1/3是老外。顧珣珍說,在上海只要老外接受的東西,上海人一般都能夠很快地接受。

  她記得,好易倉開業的第三天就迎來了第一位客戶,一位賣了舊房子、正在買新房子的年輕人。他有30箱的雜物,包括各種家具和書。他請搬家公司把這些東西搬到租用的倉位。當時搬家公司的工人們不理解,隨口說了一句“把東西放到這里還不如放到我們公司,肯定便宜多了”,一轉念,年輕人同意了,跟著工人們去他們的倉庫,可一到那兒就后悔了。房東們不要的家具、搬家的工具、工人們的制服、各種文件資料,隨意堆放著,他既擔心安全,也擔心會受潮,于是,他又請搬家公司把那30箱東西搬回好易倉。

  “雖然我們出租率暫時只有20%,但只有續租的,沒有退租的,這也相當于在增長。”顧珣珍表示,不管大小,倉位都是一個月起租,每月租金從80元到幾百元不等,“還是相當優惠的,因此,一般都是租一年”。

  也因此,租用私人倉位正在從一種臨時應急的行為逐漸變為一種新的生活方式。

  很典型的是兩個年輕的白領女性,合租了一個單間。十來平方米的房間,也就湊合放下兩張床和一張書桌。兩個人都有太多的衣服和被褥,實在放不下。于是,她倆再次合租了一個倉位,每月400塊,每人200塊。

市場有多大?

  在香港,人均可享受的倉儲服務的面積是0.16平方米,上海最新統計的人口總量是2300萬,如果按人均0.01平方米計算,僅上海就可容納100家。陳昱和顧珣珍都認為,現階段同行之間基本不存在競爭,都在把市場做大。布洛克和“渾水”出名后,私人倉儲這個行業也跟著走紅了。原來,公司網頁一天的點擊量在100—200次,現在每天都可過萬。

  倉儲物業的租金固然是這類公司經營中的最大的成本,但維護倉儲空間安全、便捷、保溫、保濕的一系列設施也需要不菲的開支。“我們都不想一開始就把這個行業做爛,香港有的迷你倉已經淪落為山寨手機的組裝車間或者比廉租房更廉租的蝸居。”顧珣珍稱,他們的設施與銀行保險庫是一樣的,開一個分店大約需要投入300萬。

  客戶要租用倉儲空間,需要用本人的身份證領取一張智能IC卡。每次進入倉位,都需要先出示身份證,再刷IC卡——IC卡內的信息保證他只能進入所租用的倉位所在的樓層。無論什么規格的倉位都是獨門獨戶,由客戶自己的鎖來鎖門。紅外線攝像頭和煙霧監測儀無處不在并24小時開啟。

  陳昱則認為,未來更關鍵的是能否打通整個倉儲的上下游,比如如何建立一個良好的客戶響應系統。從客戶決定租用私人倉儲開始,就能夠提供全方位的服務——打包、運輸、進庫等,而在這個過程中,射頻識別、定位系統、激光掃描器等設備可讓被存儲的物品信息上傳到互聯網,實現智能化的識別、定位、監控和管理。


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